Artigos | Postado no dia: 14 abril, 2026

Reforma Tributária e Aluguéis: o que muda no seu bolso a partir de agora?

A Reforma Tributária é um dos temas mais debatidos atualmente no Brasil. Para quem vive o dia a dia do mercado imobiliário — seja como proprietário que depende da renda mensal, seja como inquilino que precisa equilibrar o orçamento — a pergunta é direta: o aluguel vai subir?

Para responder com responsabilidade, é preciso compreender como o novo sistema de tributação sobre o consumo pretende tratar a locação de imóveis e quais são os impactos práticos para pessoas físicas e empresas.

O que é o novo IVA e como ele afeta os aluguéis?

O ponto central da mudança está na criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). No Brasil, ele será implementado por meio de dois tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal

A previsão de alíquota padrão estimada é de 26,5%. À primeira vista, o número assusta, pois representa uma carga significativa quando comparada a diversos tributos atuais incidentes sobre atividades empresariais.

No entanto, o texto aprovado prevê redutor de 70% para o setor imobiliário. Isso significa que a carga efetiva sobre operações de locação será consideravelmente inferior à alíquota cheia. Ainda assim, trata-se de uma mudança estrutural importante, especialmente para quem hoje não recolhe tributos sobre o aluguel além do Imposto de Renda.

É essencial compreender que a reforma cria um sistema baseado na tributação do consumo, e a locação passa a ser enquadrada como atividade econômica sujeita à nova lógica de incidência.

Pessoa física vai pagar IBS e CBS?

A resposta é: depende.

A pessoa física será contribuinte de IBS e CBS se preencher dois critérios simultaneamente:

1. Ter recebido mais de R$ 240.000,00 em aluguéis no ano anterior (aproximadamente R$ 20.000,00 por mês);
2. Possuir mais de três imóveis distintos locados.

Além disso, há outra hipótese relevante: se a receita anual com aluguel ultrapassar R$ 288.000,00, mesmo com apenas um imóvel locado, também haverá enquadramento como contribuinte dos novos tributos.

Essa previsão altera significativamente o cenário para investidores imobiliários de médio porte. Proprietários que estruturaram sua renda com múltiplos imóveis precisarão realizar um planejamento tributário e patrimonial.

Por outro lado, quem não se enquadrar nesses critérios continuará apenas sujeito ao Imposto de Renda, recolhido mensalmente via Carnê-Leão, conforme a tabela progressiva que já conhecemos. Ou seja, para pequenos proprietários, a sistemática permanece essencialmente a mesma.

O impacto prático: aluguel vai aumentar?

Aqui é necessário separar análise jurídica de análise econômica.

Do ponto de vista legal, o tributo incide sobre a atividade do locador. Porém, economicamente, é comum que parte da carga tributária seja repassada ao preço final. Isso dependerá da dinâmica de mercado em cada região.

O valor do aluguel continua sendo determinado pela oferta e procura. Em locais com alta demanda e baixa oferta, há maior margem para repasse de custos. Em mercados saturados ou com vacância elevada, o proprietário pode não conseguir transferir integralmente a nova carga tributária ao locatário.

Portanto, não existe resposta única. O impacto será variável conforme:

• Tipo de imóvel (residencial ou comercial);
• Localização;
• Perfil da demanda;
• Estrutura tributária do locador (pessoa física ou jurídica).

Locação por plataformas digitais: atenção redobrada

Outro ponto que merece atenção é a locação por plataformas digitais, como o Airbnb. A reforma prevê mecanismos para que essas empresas passem a colaborar de forma mais direta com a arrecadação dos tributos, facilitando o recolhimento e tornando o processo mais transparente.

Embora isso represente maior organização e formalização do setor, também pode significar aumento relevante da carga tributária nas locações de curta temporada. Em determinados cenários, considerando a incidência conjunta dos tributos aplicáveis, a tributação pode chegar a até 44% do rendimento bruto.

Esse percentual impacta diretamente a rentabilidade da atividade, sobretudo para quem atua como pessoa física. Diante desse novo cenário, a tendência para os próximos anos é que muitos anfitriões deixem de operar como pessoa física e optem pela abertura de empresa, buscando enquadramento em regimes como Simples Nacional ou Lucro Presumido, na tentativa de reduzir o impacto tributário.

No entanto, essa mudança exige cautela. A constituição de pessoa jurídica envolve custos, obrigações acessórias e análise estratégica da viabilidade econômica. Sem planejamento adequado, a solução pode gerar mais complexidade do que economia.

Pessoa física ou empresa: qual será a melhor escolha?

A reforma torna ainda mais relevante o planejamento tributário e patrimonial no setor imobiliário.

Alguns pontos que devem ser avaliados com cautela:

• Receita anual total com locação;
• Quantidade de imóveis;
• Tipo de contrato (longo prazo ou temporada);
• Possibilidade de aproveitamento de créditos no novo sistema;
• Custos operacionais da empresa;
• Objetivos patrimoniais e sucessórios.

A abertura de pessoa jurídica pode, em determinados cenários, gerar eficiência tributária relevante e maior organização patrimonial. A escolha entre permanecer como pessoa física ou constituir empresa exige análise técnica da receita, da quantidade de imóveis, do perfil da locação e dos objetivos patrimoniais do proprietário.

Uma avaliação jurídica e tributária individualizada é fundamental para evitar enquadramentos equivocados, autuações fiscais ou aumento desnecessário de carga tributária, permitindo estruturar a atividade de forma segura e estrategicamente vantajosa.

Conclusão: o setor será impactado, mas o mercado continua soberano

A Reforma Tributária busca simplificar o sistema e unificar tributos sobre o consumo. Contudo, o setor de locação imobiliária passa a ter um novo elemento relevante na equação: o IVA, composto por CBS e IBS.

O pequeno proprietário pode não sentir mudanças significativas. Já investidores com múltiplos imóveis ou atuação em locação por temporada precisarão rever estrutura e planejamento.

O que permanece inalterado é a lógica econômica fundamental: o valor do aluguel continua sendo definido pela dinâmica de mercado. A tributação é um fator relevante, mas não é o único.

Diante desse novo cenário, a postura mais prudente não é o alarmismo nem a inércia, mas a análise estratégica. Avaliar estrutura, revisar contratos e antecipar riscos será essencial para proteger rentabilidade e evitar surpresas fiscais nos próximos anos.

Cirulli Advogados