Artigos | Postado no dia: 25 maio, 2026

STJ decide que aluguel por airbnb em condomínio depende de aprovação de 2/3 dos moradores

A Superior Tribunal de Justiça decidiu que imóveis localizados em condomínios residenciais somente poderão ser utilizados para locações de curta temporada por plataformas como o Airbnb quando houver autorização aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

O entendimento foi firmado pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 2.121.055/MG, uniformizando a posição da Corte sobre um dos temas mais relevantes e controversos do direito condominial contemporâneo.

A decisão possui impacto direto sobre proprietários de imóveis, investidores imobiliários, síndicos, administradoras e condomínios residenciais, especialmente em cidades turísticas ou regiões com forte exploração de locações de curta temporada.

O julgamento também tende a aumentar discussões sobre validade de multas condominiais, alteração de convenções, limites do direito de propriedade e regulamentação interna do uso de plataformas digitais de hospedagem.

O que exatamente o STJ decidiu

O ponto central da decisão foi o entendimento de que a utilização reiterada de unidades residenciais para estadias de curta duração, com exploração econômica frequente, pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.

Segundo o STJ, embora o proprietário possua direito de usar, gozar e explorar economicamente seu imóvel, esse direito encontra limites na destinação coletiva atribuída ao condomínio.

A Corte concluiu que a utilização intensa do imóvel para hospedagens rotativas aproxima a atividade de uma exploração típica de hospedagem, incompatível, em determinadas situações, com a natureza estritamente residencial da edificação.

Por isso, o tribunal entendeu que a autorização para esse tipo de utilização depende de previsão válida na convenção condominial e, em determinados casos, de alteração formal aprovada por quórum qualificado.

O fundamento jurídico utilizado pelo STJ

A decisão foi construída principalmente com base em dois dispositivos do Código Civil.

O primeiro deles foi o artigo 1.336, inciso IV, que estabelece como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação atribuída à edificação.

A ministra Nancy Andrighi destacou que, em condomínios com finalidade estritamente residencial, as unidades devem preservar essa natureza de uso.

Além disso, o julgamento utilizou como fundamento o artigo 1.351 do Código Civil, segundo o qual a alteração da destinação do condomínio exige aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Esse ponto foi decisivo para o entendimento firmado no REsp 2.121.055/MG.

Airbnb não foi tratado como simples locação residencial

Um dos aspectos mais relevantes do julgamento foi a diferenciação feita entre a locação residencial tradicional e as estadias intermediadas por plataformas digitais.

O STJ entendeu que essas operações não se enquadram perfeitamente nem como hospedagem hoteleira clássica nem como locação residencial comum prevista na Lei do Inquilinato.

A ministra Nancy Andrighi classificou essas operações como uma espécie de “contrato atípico de curta estadia”, reconhecendo que possuem características próprias, especialmente em razão da alta rotatividade de usuários e da dinâmica econômica da atividade.

Esse ponto possui enorme relevância prática porque afasta a ideia de que qualquer utilização temporária do imóvel estaria automaticamente protegida pelas regras tradicionais da locação por temporada.

A tese fixada pelo STJ e o quórum de 2/3

O julgamento do REsp nº 2.121.055/MG consolidou entendimento importante sobre a possibilidade de regulamentação ou proibição de locações de curtíssima temporada em condomínios residenciais.

Na prática, o STJ reconheceu que os condomínios possuem poder para restringir esse tipo de utilização, desde que observadas as exigências legais aplicáveis à alteração da destinação condominial.

O entendimento firmado pode ser resumido nos seguintes pontos:

• os condomínios podem proibir locações de curtíssima temporada intermediadas por plataformas digitais
• para que essa proibição seja plenamente válida, deve existir previsão expressa na convenção condominial
• se a convenção for omissa, será necessária alteração formal da convenção em assembleia
• essa alteração exige aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil

Esse ponto é extremamente importante porque o STJ afastou a possibilidade de proibição baseada apenas em decisões isoladas do síndico ou em deliberações aprovadas por maioria simples.

Por que o tribunal entendeu que o Airbnb pode alterar a natureza do condomínio

A decisão analisou não apenas o aspecto contratual da locação, mas também seus reflexos práticos na dinâmica condominial.

O STJ destacou que a alta rotatividade de hóspedes pode impactar diretamente:

• segurança do condomínio
• controle de acesso
• privacidade dos moradores
• sossego
• convivência coletiva

Segundo a Corte, a constante circulação de pessoas estranhas ao convívio habitual dos moradores aproxima a atividade de uma exploração econômica semelhante à hospedagem, alterando significativamente a rotina do condomínio residencial.

Esse entendimento fortalece a autonomia dos condomínios para estabelecer regras voltadas à preservação da finalidade residencial do edifício.

O que muda na prática para proprietários e investidores

A decisão possui efeitos relevantes para proprietários que utilizam imóveis em plataformas digitais de locação de curta temporada.

Mesmo sendo proprietários das unidades, os condôminos poderão ser impedidos de explorar economicamente o imóvel via Airbnb quando existir proibição válida na convenção condominial ou quando o condomínio entender que a atividade é incompatível com a destinação residencial.

Além disso, condomínios poderão aplicar multas e demais penalidades previstas na convenção e no regulamento interno, especialmente em casos de descumprimento reiterado das normas internas.

O impacto tende a ser ainda maior para investidores imobiliários que adquiriram studios, apartamentos compactos ou imóveis destinados exclusivamente à geração de renda por hospedagens de curta duração.

Em determinados empreendimentos, a decisão pode afetar diretamente a rentabilidade e até a viabilidade econômica do investimento.

O que acontece quando a convenção é omissa

Uma das principais dúvidas práticas envolve os condomínios cuja convenção não possui regra específica sobre plataformas digitais de hospedagem.

O julgamento fortalece o entendimento de que, mesmo sem proibição expressa, o uso reiterado do imóvel para hospedagens de curta duração pode ser considerado incompatível com a natureza residencial do condomínio.

No entanto, para que exista proibição formal e aplicação mais segura de penalidades, o ideal é que o condomínio altere expressamente sua convenção observando o quórum legal de 2/3.

Isso tende a aumentar assembleias voltadas especificamente à regulamentação do tema e possivelmente também a judicialização de conflitos entre condôminos e condomínios.

Impactos para síndicos e administradoras

O julgamento também aumenta a responsabilidade de síndicos e administradoras na condução desses conflitos.

Antes da aplicação de multas ou notificações relacionadas ao uso de Airbnb, é essencial verificar cuidadosamente:

• a redação da convenção condominial
• o conteúdo do regimento interno
• as deliberações assembleares existentes
• a forma de utilização efetiva das unidades

Se houver omissão normativa, o mais prudente é convocar assembleia específica para discutir eventual alteração da convenção, garantindo o quórum legal e a adequada formalização documental do procedimento.

Esse cuidado reduz riscos de nulidade das penalidades e fortalece eventual defesa judicial do condomínio.

O julgamento encerra definitivamente a discussão?

Embora a decisão da Segunda Seção do STJ represente importante uniformização jurisprudencial, o tema ainda deverá gerar novos debates nos tribunais.

Questões envolvendo limites das multas, caracterização efetiva da atividade econômica, distinção entre locação por temporada e hospedagem, além da aplicação da tese em condomínios mistos ou turísticos, provavelmente continuarão sendo discutidas judicialmente.

Cada situação continuará dependendo da análise concreta da convenção condominial, da dinâmica do condomínio e da forma como o imóvel é efetivamente utilizado.

Conclusão

A decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.121.055/MG representa um marco importante no conflito entre direito de propriedade, exploração econômica do imóvel e interesse coletivo dos condomínios residenciais.

Ao reconhecer que locações intermediadas por plataformas como o Airbnb podem descaracterizar a destinação residencial do condomínio, o STJ fortaleceu o poder dos condomínios para regulamentar ou restringir esse tipo de atividade.

O entendimento possui impacto direto sobre proprietários, investidores, síndicos e administradoras, especialmente diante do crescimento das locações de curta temporada no Brasil.

Condomínios e proprietários que utilizam imóveis para hospedagens curtas devem revisar convenções condominiais, regulamentos internos e potenciais riscos de multas ou disputas judiciais. A análise jurídica preventiva é fundamental para evitar conflitos e garantir maior segurança na utilização de plataformas digitais de hospedagem.