Artigos | Postado no dia: 22 setembro, 2026

Atraso na entrega de imóvel na planta: comprador pode cobrar multa, juros de obra e lucros cessantes?

Comprar um imóvel na planta costuma envolver um planejamento financeiro de longo prazo. O comprador organiza suas economias, assume parcelas, muitas vezes contrata financiamento e programa a mudança para a nova residência com base na previsão de entrega informada pela construtora.

O problema surge quando a obra atrasa.

Enquanto aguarda a entrega das chaves, o comprador pode continuar pagando parcelas do contrato e encargos do financiamento, permanecer em um imóvel alugado ou deixar de obter a utilização econômica que esperava do bem adquirido. Em algumas situações, também surgem cobranças relacionadas aos chamados juros de obra ou juros de evolução da obra.

Diante disso, é comum surgirem dúvidas: a construtora pode ultrapassar o prazo previsto no contrato? O comprador pode cobrar multa pelo atraso? Quem deve arcar com os juros de obra depois do prazo de entrega? É possível receber lucros cessantes ou indenização pelos prejuízos?

A resposta depende da análise do contrato, do período efetivo de atraso, da responsabilidade pela demora e das características do empreendimento. Não existe uma indenização automática e igual para todos os casos, mas o atraso injustificado pode gerar consequências financeiras relevantes para a construtora.

Quando começa o atraso na entrega do imóvel?

O primeiro passo é identificar corretamente quando terminou o prazo que a construtora tinha para entregar o imóvel.

O contrato normalmente estabelece uma data prevista para conclusão da obra e entrega das chaves. Também é comum haver uma cláusula de tolerância, estabelecendo um período adicional para a entrega.

A existência dessa cláusula, quando válida, deve ser considerada na definição do termo final do prazo. Assim, não se pode simplesmente considerar a data inicialmente prevista no contrato sem verificar se existe período de tolerância aplicável.

Por outro lado, a cláusula de tolerância não significa que a construtora tenha autorização para atrasar indefinidamente a entrega. Ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância válido, surge a necessidade de verificar se houve efetivo inadimplemento e quem é responsável pela demora.

Por isso, antes de calcular qualquer indenização, é fundamental conferir a redação do contrato, a data prevista para entrega, o período de tolerância e a data em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado em condições de uso.

A construtora pode justificar qualquer atraso pela cláusula de tolerância?

Não.

A cláusula de tolerância deve ser analisada dentro dos limites estabelecidos pelo contrato e pela legislação aplicável. Depois de encerrado o prazo contratual válido, a construtora não pode simplesmente considerar que qualquer demora adicional está automaticamente autorizada.

Também é necessário avaliar eventual alegação de caso fortuito ou força maior. Problemas com fornecedores, dificuldades administrativas, falta de mão de obra ou dificuldades financeiras, por exemplo, não devem ser tratados automaticamente como justificativas suficientes para afastar a responsabilidade.

A análise precisa considerar se o fato realmente ocorreu, se era imprevisível ou inevitável nas circunstâncias concretas e, principalmente, se possui relação efetiva com o atraso.

O que são os juros de obra?

Os chamados juros de obra, também conhecidos como juros de evolução da obra ou taxa de evolução da obra, são encargos relacionados à fase de construção do empreendimento e normalmente aparecem em determinadas modalidades de financiamento imobiliário.

Durante a construção, o comprador pode suportar esses encargos de acordo com a estrutura do financiamento contratado. A controvérsia surge quando a construção ultrapassa o prazo em que o imóvel deveria ter sido entregue.

Nesse ponto, é importante não confundir todos os valores pagos ao banco com “juros de obra”. O contrato de financiamento deve ser examinado para identificar exatamente a natureza de cada encargo.

Em regra, a cobrança de juros de obra está vinculada ao período de execução do empreendimento e à forma como o financiamento foi estruturado. Por isso, quando a construtora ultrapassa o prazo contratual de entrega, pode ser discutido se a continuidade dessa cobrança transfere ao comprador os efeitos financeiros de um atraso que não provocou.

O Tema 996 do STJ consolidou o entendimento de que, nos contratos abrangidos pelo precedente, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Embora o julgamento tenha sido firmado em contexto específico de contratos vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, a discussão sobre a cobrança após o atraso também pode surgir em outros contratos de aquisição de imóveis em construção.

Fora do âmbito específico do Tema 996, a análise não deve ser descartada nem resolvida automaticamente. É necessário examinar o contrato de compra e venda, o contrato de financiamento, a natureza do encargo, o prazo de entrega, o período de tolerância e a responsabilidade pelo atraso. Dependendo dessas circunstâncias, o comprador pode discutir a interrupção da cobrança após o término do prazo contratual, bem como a restituição de valores pagos indevidamente.

Isso não significa, portanto, que todo valor cobrado durante o financiamento após um atraso seja automaticamente indevido. É necessário identificar a natureza da cobrança, verificar se o encargo realmente corresponde a juros de obra e analisar se a construtora permaneceu responsável pelo atraso no período questionado.

A construtora pode ser obrigada a pagar multa pelo atraso?

A resposta depende do conteúdo do contrato.

Alguns contratos estabelecem cláusula penal para determinadas hipóteses de inadimplemento. Quando existe uma penalidade aplicável ao atraso da construtora, devem ser analisados o percentual previsto, sua base de cálculo, o período de incidência e a possibilidade de cumulação com outras verbas.

Também pode existir situação em que o contrato prevê uma penalidade para o comprador, mas não estabelece penalidade equivalente para a construtora.

Nessas circunstâncias, a jurisprudência do STJ admite, em determinadas condições, a utilização da cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Esse entendimento foi consolidado no Tema 971, que trata especificamente da inversão da cláusula penal em contratos de adesão envolvendo atraso na entrega de imóvel.

Isso, contudo, não significa que qualquer multa contratual possa ser simplesmente “invertida” de maneira automática. É necessário verificar a natureza da obrigação e a própria estrutura da cláusula.

O comprador pode receber lucros cessantes pelo atraso do imóvel?

Essa é uma das principais consequências discutidas em ações envolvendo atraso na entrega de imóvel na planta.

Os lucros cessantes correspondem, em linhas gerais, àquilo que razoavelmente deixou de ser obtido em razão do inadimplemento. No caso de um imóvel que deveria ter sido entregue em determinada data, a demora pode impedir o comprador de utilizar o bem para moradia, locação ou exploração econômica.

A jurisprudência do STJ reconhece, em determinadas hipóteses de atraso na entrega de imóvel edificado, a existência de prejuízo decorrente da privação injusta do uso do bem, admitindo indenização calculada com base no valor locatício de imóvel semelhante.

É importante, porém, fazer uma distinção.

O entendimento não deve ser aplicado indistintamente a qualquer espécie de empreendimento ou situação. O próprio STJ já diferenciou hipóteses envolvendo terrenos ou lotes não edificados, nas quais a existência de lucro cessante pode depender da finalidade do negócio e da demonstração do prejuízo. Em 2026, o tribunal reafirmou essa distinção, destacando que a presunção de prejuízo pela privação do uso não pode ser aplicada automaticamente a toda situação envolvendo imóvel não edificado.

Além disso, quando o comprador opta pela rescisão do contrato, a análise pode ser diferente. O STJ já decidiu que os lucros cessantes não são presumidos da mesma maneira quando o adquirente pretende desfazer o negócio, justamente porque a resolução contratual altera a situação jurídica e a própria finalidade da indenização.

Posso cobrar os aluguéis que paguei durante o atraso?

Essa é outra dúvida frequente.

O fato de o comprador ter permanecido em imóvel alugado durante o atraso não significa, por si só, que todos os aluguéis pagos serão automaticamente ressarcidos pela construtora.

É necessário diferenciar aluguel efetivamente pago, lucros cessantes, danos materiais e outras verbas eventualmente previstas no contrato ou reconhecidas judicialmente.

Também deve ser evitada a chamada dupla indenização pelo mesmo prejuízo. O fato de duas verbas possuírem nomes diferentes não significa que possam necessariamente ser acumuladas.

Por exemplo, o Tema 970 do STJ estabelece que, quando a cláusula penal moratória tem finalidade equivalente à indenização pelo atraso e é fixada em valor correspondente ao aluguel, em regra ela afasta a cumulação com lucros cessantes.

Por isso, o cálculo da indenização deve ser feito a partir da natureza de cada verba, e não simplesmente pela soma de todos os valores suportados pelo comprador.

O comprador pode rescindir o contrato por causa do atraso?

Dependendo da gravidade do atraso e das circunstâncias do caso, o comprador pode discutir a resolução do contrato por inadimplemento da construtora.

Essa decisão, entretanto, não deve ser tomada sem uma análise financeira e jurídica prévia.

É necessário avaliar quanto já foi pago, a existência de financiamento, o estágio da obra, o tempo de atraso, a possibilidade de entrega, os valores que podem ser restituídos e as consequências de eventual distrato ou resolução contratual.

Em determinadas situações, pode ser mais interessante manter o contrato e buscar a entrega do imóvel juntamente com as indenizações cabíveis. Em outras, a resolução pode ser a alternativa mais adequada.

A melhor estratégia depende da situação concreta.

E se o comprador ainda tiver saldo devedor?

O atraso da construtora não significa que todas as obrigações do comprador desapareçam automaticamente.

É necessário analisar separadamente as parcelas devidas à construtora, o financiamento bancário, os encargos de evolução da obra, a correção monetária e eventual saldo devedor.

Essa cautela é importante porque simplesmente interromper pagamentos sem orientação pode gerar consequências contratuais e financeiras para o comprador.

Da mesma forma, a existência de atraso não autoriza necessariamente a construtora a transferir ao comprador todos os custos decorrentes da permanência da obra em construção.

A questão deve ser examinada considerando a origem de cada cobrança.

Como calcular o período de atraso?

O cálculo começa pela identificação do prazo contratual.

De forma simplificada, deve-se verificar:

data contratual de entrega + período de tolerância válido = término do prazo para entrega.

Depois, identifica-se a data em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador em condições de uso e, quando juridicamente cabível, calcula-se o período de mora entre esses dois momentos.

A data de entrega das chaves nem sempre deve ser analisada isoladamente. É preciso verificar se o imóvel estava efetivamente disponível e regularizado para que o comprador pudesse exercer a posse direta.

Esse período será relevante para definir a extensão de eventuais indenizações, encargos e demais consequências do atraso.

Quais valores podem ser cobrados pelo atraso na entrega do imóvel?

Dependendo do contrato e das circunstâncias do caso, podem ser discutidos multa contratual, lucros cessantes, determinados encargos relacionados ao período de atraso, restituição de valores e outros danos materiais comprovados.

Não existe, entretanto, uma indenização padrão para todo atraso de imóvel na planta.

O valor devido dependerá do período efetivo de mora, do contrato, da modalidade de financiamento, da natureza do imóvel, dos prejuízos envolvidos e dos critérios jurídicos aplicáveis à situação.

Por isso, simplesmente multiplicar o número de meses de atraso por um percentual encontrado na internet pode produzir um cálculo incorreto.

O que o comprador deve reunir antes de procurar um advogado?

Quem enfrenta atraso na entrega de imóvel deve reunir, sempre que possível, o contrato de compra e venda, eventuais aditivos, comprovantes de pagamento, documentos do financiamento, demonstrativos dos juros de obra, comunicações enviadas pela construtora, cronograma da obra, comprovantes de aluguel e documentos relacionados à entrega das chaves.

Esses documentos permitem verificar não apenas se houve atraso, mas também quais consequências financeiras podem decorrer dele.

A análise documental é especialmente importante antes de aceitar um acordo ou assinar um distrato. Termos dessa natureza podem conter cláusulas de quitação ampla, encerrando determinadas discussões sobre valores e indenizações.

Atraso na entrega de imóvel na planta gera indenização?

Em determinadas situações, sim.

O atraso injustificado da construtora pode gerar consequências jurídicas como multa contratual, indenização pela privação do uso do imóvel, discussão sobre lucros cessantes, encargos relacionados ao período de atraso e, conforme o caso, resolução do contrato.

Mas esses direitos não devem ser tratados como automáticos ou aplicados de maneira indiscriminada.

É indispensável verificar o contrato, o prazo de entrega, eventual período de tolerância, a responsabilidade pelo atraso, a modalidade de financiamento, os valores efetivamente pagos e a natureza dos prejuízos suportados pelo comprador.

Se a construtora atrasou a entrega do seu imóvel, antes de aceitar um distrato, assinar um termo de quitação ou simplesmente interromper os pagamentos, é recomendável analisar juridicamente o contrato e os efeitos concretos do atraso.

Uma avaliação individualizada permite identificar quais valores podem ser discutidos, quais obrigações continuam exigíveis e qual estratégia oferece maior segurança ao comprador.