Artigos | Postado no dia: 28 abril, 2026
Ilegalidade reconhecida pelo STJ na cobrança do ITBI: entenda como isso impacta o contribuinte
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal previsto no artigo 156 da Constituição Federal, sendo cobrado pelos Municípios nas operações de transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas.
De forma geral, o imposto incide sobre a transferência de propriedade de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, excetuando-se apenas os direitos de garantia. Também alcança a cessão de direitos relacionados a essas transmissões.
Apesar de parecer um tema simples, a forma como esse imposto é calculado tem gerado intensa controvérsia jurídica nos últimos anos — especialmente em relação à base de cálculo utilizada pelos Municípios.
O problema: cobrança baseada em valores fixados pelas Prefeituras
Na prática, muitos Municípios passaram a calcular o ITBI com base em valores previamente estabelecidos pela própria administração pública, como:
- Planta Genérica de Valores
- valor venal utilizado para o IPTU
- chamado “valor de referência”
Isso significa que, em diversas situações, o imposto não é calculado sobre o valor real da negociação imobiliária, mas sim sobre uma estimativa unilateral definida pelo Município.
O problema é que esses valores frequentemente superam o preço efetivamente praticado na transação. Ou seja, o contribuinte acaba pagando ITBI sobre um valor maior do que aquele que realmente foi pago pelo imóvel.
Diante desse cenário, muitos contribuintes passaram a questionar judicialmente essa prática, buscando o reconhecimento do direito de recolher o imposto com base no valor real do negócio.
O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça
A controvérsia chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que analisou o tema sob o rito dos recursos repetitivos, fixando entendimento vinculante para todo o país no chamado Tema 1113.
A Corte estabeleceu uma diretriz clara: a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, ou seja, o valor efetivamente praticado na negociação.
Além disso, o STJ definiu três premissas fundamentais:
- o valor do ITBI não está vinculado à base de cálculo do IPTU
- o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade
- o Município não pode fixar previamente a base de cálculo com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente
Essa decisão representa uma limitação importante ao poder de tributação dos Municípios e reforça a necessidade de que o imposto esteja vinculado à realidade econômica da operação.
Por que o valor da Prefeitura não pode prevalecer automaticamente
O entendimento do STJ parte de uma premissa relevante: o mercado imobiliário é dinâmico e não pode ser reduzido a uma tabela genérica.
O valor de um imóvel pode variar significativamente em razão de fatores como estado de conservação, localização específica dentro do bairro, urgência do vendedor, condições de pagamento e até características particulares do negócio.
Por isso, uma tabela previamente definida pela Prefeitura não consegue refletir com precisão o valor real de cada operação.
Ao reconhecer isso, o STJ afastou a prática de utilização automática desses valores como base de cálculo do ITBI, exigindo maior aderência à realidade do mercado.
A diferença entre o valor do IPTU e o valor do ITBI
Um dos pontos mais importantes da decisão envolve a distinção entre o valor venal utilizado para o IPTU e o valor que deve ser considerado para o ITBI.
No caso do IPTU, o valor venal é calculado com base em uma estimativa em massa, por meio da Planta Genérica de Valores, já que o imposto incide anualmente sobre todos os imóveis, independentemente de haver negociação.
Já o ITBI incide sobre uma operação específica de compra e venda. Nesse contexto, existe um negócio jurídico concreto, com preço definido entre as partes, o que torna o valor declarado o melhor indicativo da realidade econômica da transação.
Foi justamente essa diferença que levou o STJ a afastar a vinculação entre as duas bases de cálculo.
Quando o Município pode questionar o valor declarado
A decisão do STJ não impede a atuação fiscalizatória dos Municípios. Caso haja indícios de que o valor declarado pelo contribuinte não corresponde à realidade — por exemplo, em situações de subfaturamento — a administração pública pode intervir.
No entanto, o procedimento deve seguir regras específicas. O Município não pode simplesmente substituir o valor declarado por um valor de referência.
Nesses casos, deverá:
- instaurar um procedimento administrativo próprio
- garantir ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa
- apresentar elementos técnicos que comprovem que o valor informado não corresponde ao valor de mercado
Somente após esse procedimento é que poderá haver eventual revisão da base de cálculo.
Impactos práticos para o contribuinte
A decisão do STJ trouxe efeitos relevantes para quem compra ou vende imóveis.
Em primeiro lugar, há um impacto direto no valor do imposto, já que o contribuinte passa a ter o direito de recolher o ITBI com base no valor efetivamente pago, o que, em muitos casos, representa uma redução significativa da carga tributária.
Além disso, a decisão trouxe maior previsibilidade às operações imobiliárias. Antes, era comum que o contribuinte fosse surpreendido por cobranças superiores às esperadas no momento de lavratura da escritura.
Outro ponto importante é a possibilidade de discutir valores pagos a maior no passado. Contribuintes que recolheram ITBI com base em valores de referência superiores ao valor real da negociação podem avaliar a viabilidade de buscar a restituição da diferença.
Possibilidade de restituição de valores pagos a maior
Em regra, o prazo para pleitear a restituição de tributos pagos indevidamente é de cinco anos.
Isso significa que contribuintes que realizaram operações imobiliárias nesse período podem revisar os valores pagos a título de ITBI e verificar se houve cobrança indevida.
Caso seja constatada diferença relevante entre o valor efetivo da transação e o valor utilizado pelo Município, pode ser possível buscar a devolução judicial dos valores pagos a maior.
No entanto, essa análise deve ser feita com cautela, considerando as particularidades de cada caso concreto.
Conclusão
O julgamento do Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça representa um dos marcos mais relevantes recentes no Direito Tributário Municipal.
Ao reconhecer que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real da transação, o tribunal limitou práticas administrativas que desconsideravam a realidade econômica das operações imobiliárias.
A decisão reforça a necessidade de que a tributação esteja alinhada ao efetivo valor do negócio jurídico, garantindo maior equilíbrio na relação entre contribuinte e administração pública.
Diante desse cenário, contribuintes que realizaram operações imobiliárias nos últimos anos devem analisar os valores pagos a título de ITBI. Dependendo do caso, pode ser possível identificar cobranças indevidas e adotar medidas para recuperação desses valores.
Uma avaliação jurídica adequada é essencial para verificar a viabilidade de revisão ou restituição, evitando riscos e assegurando o correto enquadramento da situação.