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MULTAS NA COMPRA DE IMÓVEIS
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INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE DE IMÓVEL NA PLANTA
Tem sido recorrente o não cumprimento das obrigações contratuais pelas Incorporadoras de imóveis adquiridos na planta, seja no que se refere aos prazos de entrega, ou mesmo, nas obrigações acessórias como a baixa das hipotecas que pesam sobre as unidades comercializadas em favor dos bancos, inobstante a quitação do imóvel pelo adquirente.
Ocorre que os contratos padronizados pelas Incorporadoras são de adesão, onde o consumidor tão somente adere aos termos neles constantes, sem igualdade de forças na discussão de suas cláusulas. Assim, regularmente dispõe sobre multas penais tão somente contra o adquirente, sem qualquer previsão de multa em favor destes.
Daí, se o adquirente deixa de cumprir com suas obrigações há disposição legal penalizando-o, mas se o inadimplemento é pela Incorporadora, não há cláusula em favor do consumidor.
Na tentativa de reparar esse abuso contratual, nossos Tribunais passaram a IMPOR EFICÁCIA BILATERAL das cláusulas penais fixadas em favor das Incorporadoras. Assim, a mesma cláusula que incide em favor das Incorporadoras, em caso de inadimplemento destas, será inversamente aplicada.
Em decisão que tem eficácia vinculante a todos os casos do País, o STJ definiu em sede de Recurso Repetitivo pela possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega.
Na prática, o atraso na entrega do imóvel possibilita ao comprador a cobrança de multa estipulada no contrato, ainda que prevista sua incidência somente em favor da Incorporadora.
Esse entendimento ora consolidado pelo STJ, equilibra a hipossuficiência do consumidor, bem como impõe freios na fixação de multa contra o adquirente, uma vez que também será aplicada se a falta se der pela incorporadora, como nas situações de atraso na entrega, ou mesmo, na liberação da documentação do empreendimento.
Mais uma vez o Poder Judiciário, em sua difícil missão de equilibrar as forças na balança do Direito e da Justiça, tenta coibir a malfadada prática comercial em que um peso vale duas medidas.
ALESSANDRO CIRULLI advogado
www.cirulliadvogados.com.br
Rua Capitão Flamínio, 469 – Centro Acima – Limeira/SP Fone (19) 34438744
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