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HIPOTECA SOBRE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA
A aquisição de imóvel na planta traz necessárias cautelas ao comprador com vistas a eliminar riscos de problemas e dores de cabeças futuras.
Além de pesquisar a solidez e histórico da incorporadora e construtora e a análise minuciosa dos memoriais descritivos das áreas comuns e áreas privativas, o comprador deve estar familiarizado com institutos jurídicos, nem sempre comuns aos consumidores.
Entre esses institutos, revela-se usual a figura jurídica da hipoteca, que ainda que possa representar termo desconhecido para muitos, constitui ferramenta de fomento ao mercado imobiliário. Assim, a constituição de garantia hipotecária sobre o terreno ou sobre as unidades prometidas à venda é instrumento de suma importância para a realização dos empreendimentos imobiliários.
A importância do aludido instituto é tão grande, que até mesmo a hipoteca foi indicada como responsável pela quase bancarrota de um país inteiro como os EUA. De fato, a atuação de bancos que emprestavam dinheiro mediante hipotecas residenciais foi considerada fundamental para a crise econômica americana que teve seu estopim em 2008. A denominada crise do sub prime implicava na concessão de empréstimos mediante hipotecas de alto risco, que restaram inadimplidas pelos tomadores do dinheiro e posterior desvalorização dos imóveis e elevação da taxa de juros. Em resumo, os imóveis dados em garantia hipotecária não mais cobriam o valor da dívida acumulada por sucessivos empréstimos.
Por aqui, também há certo desvirtuamento no uso da aludida garantia, sendo que muitos consumidores têm se deparado com situações inusitadas no que se refere às hipotecas, tanto quanto às ocorridas nos EUA. De fato, inobstante tenham quitado o preço do imóvel adquirido na planta, os adquirentes percebem que a unidade ainda continua gravada pelo ônus hipotecário oferecido pela incorporadora ao Banco, impedindo a obtenção da escritura definitiva da unidade ou sua venda.
Não é necessário qualquer conhecimento aprofundado sobre garantias hipotecárias para se perceber facilmente que, inobstante a incorporadora tenha recebido todo o valor pela unidade prometida à venda, certamente não repassou os recursos recebidos para o Banco que continua a deter a garantia hipotecária não liquidada, colocando o adquirente em situação jurídica vexatória e humilhante, uma vez que se torna dono de uma unidade que continua gravada pela garantia hipotecária.
Na prática o consumidor tão somente terá sua unidade liberada após a liquidação do empréstimo bancário pela Incorporadora, cujo valor e condições aquele nem ao menos conhece ou deveria saber.
Em ocorrendo isso, resta evidente o abuso e desvirtuamento na utilização das garantias hipotecárias, motivo pelo qual nossos Tribunais amparam o consumidor que detém ferramentas jurídicas para se exigir o cancelamento dessa hipoteca já esvaziada, bem como a reparação dos danos suportados pelo abuso de direito e pela falta de respeito ao patrimônio alheio.
ALESSANDRO CIRULLI advogado, pós-graduado em direito societário (corporate law)
www.cirulliadvogados.com.br
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